Построил магазин на земле которая под лпх

Вопрос

Здравствуйте! В рамках консультации и анализа документов онлайн высылаю для анализа документы на свой земельный участок. У меня земля в Новой Москве в черте деревни, на ней стоит небольшой жилой дом я хочу его снести и построить магазин, нужно понять как это можно сделать законно. Жду счет на оплату и ответа на свой вопрос. Спасибо!

Ответ

Проанализировали полученные документы на землю, а также генеральный план развития сельского поселения Десеновское, правила земплепользования и застройки населенного пункта. Вот какие выводы можно сделать.

Ваш земельный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Соотнесение данного участка с картой градостроительного зонирования данно территории позволяет сделать вывод, что участок находится в зоне Ж5 – это зона индивидуальной жилой застройки существующая. При этом, данной зоне присвоен дополнительный номер (32).

Согласно дейстующим в настощее врнмя Правилам землепользования и застройки данного населенного пункта, на земельном учатке в данной зоне возможно размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, максимальный класс вредности которых — V.

Магазин относится именно к таким объектам.

Однако размещение магазина на земельном участке, вид разрешенного использования которого, в настоящее время, под ведение ЛПХ, возможно только после проведения процедуры публичных слушаний.

Делов в том, что использование участка для размещения магазина относится к вспомогательным видам использования, то есть строить магазин можно только после получения специального разрешения.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства устанавливается ст. 39 Градостроительного Кодекса РФ. И в общем виде его можно описать следующим образом:

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
3. Публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение.
4. Участники публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для включения их в протокол публичных слушаний.
5. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть более одного месяца.
6. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
7. На основании указанных рекомендаций глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний несет заявитель.

Появились вопросы? Необходим быстрый и понятный ответ эксперта? Воспользуйтесь услугой «Консультация и анализ документов On-line«, предлагаемых юридической компанией «LAWYERS&PARTNERS» и получите ответ на свой вопрос, не отходя от компьютера!

Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.

Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.

Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.

Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.

Что можно построить

Постройки, которые можно возводить на ЛПХ, определяются местным градостроительным регламентом и правилами застройки и землепользования.

Как правило, это:

• жилой дом;
• хозяйственные (подсобные, бытовые) помещения;
• некапитальные строения.

Прежде чем начинать строительство необходимо заказать градостроительный план надела (ГПЗУ). Сделать это можно в отделе архитектуры по месту регистрации участка.

На его основе составляется схема планировочной организации надела (СПОЗУ), где необходимо указать расположение всех планируемых строений, за исключением некапитальных (постройки без фундамента).

Участок ЛПХ подразумевает одновременное наличие дополнительного вида разрешенного использования, под понятие которого попадает возможность строительства объектов типа гаража, бани, сарая и т.д.

Отдельное разрешение на постройку этих объектов брать не нужно, но в СПОЗУ необходимо указать их наличие.

Важно, чтобы все строения не нарушали СНиП, градостроительного регламента, правил застройки и землепользования, противопожарных правил и т.д.

К таковым относится:

• Расположение объекта не ближе 5 метров от дороги и не ближе 3 метров от проезда.
• Расположение объекта не ближе 1 метра от границы участка (забора).
• Расположение объекта на необходимой дальности от строений на соседнем участке, а именно:
• не ближе 6 метров друг от друга каменных (кирпичных) строений;
• не ближе 10 метров друг от друга каменного и деревянного строений;
• не ближе 16 метров друг от друга деревянных строений.

При этом расстояние измеряется от самой выступающей части строений.

Данные расстояния не обязательно выдерживать внутри границ одного участка, но примыкающая к кирпичному дому деревянная хозяйственная постройка не считается его продолжением и расстояние до построек соседнего участка должно быть выдержано как от кирпичного дома, так и от деревянного сарая.

На приусадебном участке

На приусадебной земле ЛПХ (находится в составе земель населенных пунктов) можно строить все, без исключений, объекты, что указаны выше.

Жилой дом

На приусадебном ЛПХ допускается возведение одного жилого дома, не разделенного на отдельные квартиры с общим количеством этажей не более трех. В расчет не берутся цокольные (подвальные этажи).

Подробную информацию читайте в отдельной статье.

Нормы возведения хозяйственных помещений

Под хозяйственными постройками следует понимать строения с количеством этажей не более одного, которые предназначены для обслуживания жилого дома и земельного надела.

Информацию о них необходимо заранее указывать в СПОЗУ, но проект на каждый объект в отдельности составлять не нужно.

Если решение о строительстве гаража, бани, сарая и т.д. было принято после составления СПОЗУ – ничего страшного нет.

На объект также не нужно брать дополнительное разрешение, но при составлении следующего СПОЗУ (документ действителен в течение 10 лет) его необходимо там указать.

Согласно действующему законодательству максимальная площадь таких построек на участках более 10 соток составляет 200 квадратных метров в сумме.

При участке от 6 до 10 соток допускается возведение хозпостроек общей площадью до 100 м. кв.

При участке менее 6 соток допускается возведение хозяйственных построек общей площадью до 50 м. кв.

Данные ограничения носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер и на практике не проверяются. Но при этом очень важно выдерживать нормы СНиП, ПЗЗ и другое.

Бурение скважин

Без дополнительных согласований допускается устройство колодцев и бурение скважин на первый водоносный горизонт.

В ином случае необходимо оформлять лицензию на артезианскую скважину.

На полевом

Без ограничений и дополнительных согласований полевой ЛПХ можно обгораживать забором, а также ставить на нем передвижной вагончик (бытовку), который в любое время можно поднять и увезти.

Также, по согласованию с администрацией на полевом ЛПХ можно возводить некапитальные строения, то есть строения, не имеющие фундамента – теплицы, курятники и т.п.

Здесь же есть спорный вопрос о возможности возведения зданий на бетонных плитах.

То есть, положив бетонные плиты можно возводить большие постройки, типа ангаров. Под разряд капитальных строений они попадать не будут, так как у них нет фундамента, а бетонные плиты можно поднять и увезти. На практике же не факт, что такая постройка будет одобрена.

В решении данного вопроса очень много зависит от местной администрации и ее понимания действующего законодательства.

Какая бы постройка не была возведена на полевом ЛПХ, она не сможет получить почтового адреса.

В отношении скважин ситуация ровно та же, что и на приусадебном ЛПХ.

Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства

Согласно Федеральному закону № 112 на указанных земельных наделах можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.

• развод скота, пчел, домашней птицы и иных животных;
• выращивание садовых и огородных культур;
• цветоводство;
• использование земли под пашу и сенокос и др.

Заниматься указанным имеет право гражданин (физлицо) сам или вместе со своей семьей в своих, не коммерческих целях.

В то же время продавать товар, выращенный и созданный на этом участке можно. Более того, при определенных условиях он не облагается налогом.

Разрешение

При необходимости возвести жилой дом необходимо обращаться за разрешением к местной администрации.

Для этого в обязательном порядке необходимо предоставить:

• свидетельство, подтверждающее, что гражданин владеет земельным наделом;
• копию гражданского паспорта указанного гражданина;
• СПОЗУ;
• ГПЗУ;
• заявление на имя главы местной администрации.

Дополнительно могут потребоваться иные документы, полный перечень которых указан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

На полевом ЛПХ необходимо брать разрешение на все виды строений (забор и передвижной вагончик таковыми не считаются).

Строительство без согласования

Без отдельного разрешения на приусадебном ЛПХ можно построить все объекты, попадающие под понятие хозяйственных и подсобных помещений (указаны выше).

Полезное видео

Смотрите видеоматериал, в котором эксперты рассказывают о возможностях строительства на участках личного подсобного хозяйства и разбирают юридические тонкости.

Выводы

Таким образом, ЛПХ участки делятся на приусадебный и полевой.

На первом без каких-либо ограничений можно возводить постройки личной надобности:

• жилой дом,
• хозяйственные помещения
• и другое.

На втором можно по согласованию с местной администрацией возводить некапитальные постройки.

Отдельное разрешение на приусадебном ЛПХ необходимо брать лишь для строительства дома, все остальное можно строить без дополнительного согласования, но все постройки должны быть возведены с соблюдением СНиП и ПЗЗ.

В компании «Good Zem» можно купить не только дачный участок, но и землю для бизнеса (под фермерское и сельское хозяйство или склады). А если вы задумались о строительстве магазина, читайте далее.

Использование земельных участков подчиняется Земельному кодексу. Так, статья 40 разрешает возводить жилые, производственные и другие стоения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Также строительство должно подчиняться градостроительным, экологическим и другим нормам и правилам.

Статья 7 Земельного кодекса определяет следующий состав земель РФ по целевому назначению:

1. Земли населенных пунктов:
• под многоэтажную жилую застройку;
• под ИЖС (индивидуальные жилые дома);
• под ЛПХ (дачные участки для садовоства и огородничества не с целью продажи);
• под рекреационные зоны (дома отдыха, кемпинги, спортивно-оздоровительные комплексы и т.п.);
• под промышленные объекты, административные здания, продовольственное и непродовольственное снабжение и т.п.;
• и другие категории.
  2. С/х:
• леса;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• и так далее. 3. Земли промышленности, энергетики и других специальных областей.
  4. Особо охраняемые территории и объекты.
  5. Лесной фонд.
  6. Водный фонд.
  7. Запас.

В соответствии со статьей 77 Кодекса, сельскохозяйственные земли находятся за территориями населенных пунктов и предоставляются для целей сельского хозяйства. Пункт 2 статьи говорит о том, что на этих землях возможно строительство зданий и сооружений лишь для хранения, первичной переработки и производства с/х продукции.

Чтобы построить магазин на такой земле, необходим ее перевод в другую категорию и установление другого вида разрешенного использования. Закон, который это регулирует — N 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Перевод с/х земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Виды разрешенного использования, обозначенные в Статье 7 Земельного кодекса, определяются Классификатором (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540). Строительство зданий с целью ведения предпринимательской деятельности должно вестись на земле, которая относится к Предпринимательству (код 4.1-4.10.).

Итак, для создания магазина на землях сельхозназначения понадобятся дополнительные действия по переводу.

В определенных случаях стоит рассмотреть возможность купить отдельный участок под магазин недалеко от земли, на которой будет вестись хозяйство.

На нашем сайте вы вы найдете ряд предложений — находящиеся в продаже участки недалеко от Москвы. Мы поможем подобрать оптимальный вариант, учитывая ваши пожелания, а также быстро и безопасно оформить сделку.